Pengertian Properti Investasi
Properti investasi adalah Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua nya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari hari.
Ada beberapa contoh properti dan investasi :
- Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari – hari.
- Tanah yang dikuasai saat ini, yang penggunaanya di masa depan belum ditentukan. Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangkapendek untuk kegiatan usaha sehari – hari, maka tanah tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.
- Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melaui sewa pembiayaan) dan sewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
- Bangunan yang belum terpakai tetapi tersediauntuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
- Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang dimasa depan digunakan sebagai properti investasi.
Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai berikut :
- Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual
- Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
- Properti yang digunakan sendiri. Ini merupakan aset tetap
Pengakuan Properti Investasi
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomi masa datang yang terkait dengan properti investasi alir ke entitas dan biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.
Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadinya setelahnya untuk menambah, mengganti bagian properti atau meperbaiki properti.
Entitas tidak mengakui biaya harian penggunaan properti dalam jumlah tercatat properti investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi pada saat terjadinya. Biaya harian penggunaan properti yang utama adalah biaya tenaga kerja dan biaya bahan habis pakai,termasuk biaya suku cadang kecil.
Tujuan pengeluaran ini sering menggambarkan sebagai “ Perbaikan dan pemeliharaan properti”. Bagian dari properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contohya, interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya.
Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian properti investasi yang ada pada saat terjadinya dalam jumlah tercatat properti investasi jika memenuhi kriteria pengakuan dan jumlah tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya.
Pengukuran saat Pengakuan Properti Investasi
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran tersebut. Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat distibusikan secara langsung. Contoh pengeluaran yang dapat distribusikan langsung adalah biaya jasa hukum, pajak pengeluaran dan biaya transaksi.
Biaya perolehan properti investasi yang tidak termasuk :
- Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)
- Kerugian operasional yang terjadi sebelum propertiinvestasi mencapai tingkat hunian yang direncenakan atau
- Pemborosan bahan baku , tenaga kerja, sumberdaya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti
Jika pembayaran atas properti investasi di tangguhkan, maka biaya perolehan setara dengan harga tunai perbedaan antara jumlah tersebut dan total pembayaran diakui sebagai beban bunga selama periode kredit.
Pengukuran setelah perolehan Properti Investasi
Entitas harus memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh biaya diantaranya :
1. Model biaya
Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model biaya sama seperti model biaya adalah dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset.
2. Model nilai wajar
Model nilai wajar properti investasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi, bukan hanya untuk kelompok tertentu saja. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi maka entitas tidak mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar.
Penghentian pengakuan
Properti Investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan.
Pelepasan Properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan. Apabila satu properti investasi memiliki beberapa bagian dengan nilai yang disignifikan, maka penyusutan tiap bagian dilakukan secara terpisah.
Jika dilakukan penggantian untuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka entitas mengakui biaya penggantian untuk bagian yang diganti tersebut dalam jumlah tercatat suatu aset tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi.
Namun, jika bagian yang diganti tersebut bukan merupakan bagian yag disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang terjadi dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti tersebut.
Pengungkapan oleh entitas yang memiliki Properti Investasi
Entitas baik yang menggunakan model nilai wajar maupun nilai biaya wajib mengungkapkan antara lain :
- Menerapkan model nilai wajar atau model biaya.
- Jika menerapkan model nilai wajar, apakah dan dalam keadaan bagaimana hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.
- Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunkan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari hari.
- Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain ( yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat properti tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.
- Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi ( yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilain oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesioanal yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir dilokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu harus diungkapkan.
2.4.1 Pengungkapan pada Model Nilai Wajar
Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsilasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukan hal hal berikut :
- Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam tercatat aset.
- Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha
- Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual dan pelepasan lain.
- Laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar
- Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor.
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi yang disesuaikan secara signifikan untuk tujuan pelaporan keuangan, misalnya untuk menghindari perhitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset dan kewajiban terpisah, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsilasi antara penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali dan penyesuaian signifikan lain.
Pengungkapan pada Model Biaya
Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :
- Metode penyusutan yang digunakan
- Masa manfaaat atau tarif penyusutan digunakan
- Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode
- Rekonsilasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode yang menunjukan :
- Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset
- Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha
- Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana yang lebih rendah dan pelepesan lain dan penyusutan
- Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai selama satu periode sesuai PSAK 48 Nilai aset
- Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor
- Transfer ke dan daripersedian dan properti yang digunakan sendiri dan perubahan lain.
- Nilai wajar properti investasi
